Wie is verantwoordelijk?
Vaak zegt er dan wel iemand… oh, maar daar kun je de verkoper nog voor aanspreken; dat is een verborgen gebrek. Soms klopt dat, maar vaker komt het voor dat de koper bot vangt in dat soort situaties. Want als koper ben je zelf verantwoordelijk om zo goed mogelijk te onderzoeken wat de staat van de woning is. En ook welke verplichtingen er bij de woning horen, waar je je als volgende eigenaar ook aan dient te houden. Gebreken, die je als koper had kunnen ontdekken of die kenbaar waren of kenbaar hadden kunnen zijn, komen voor risico van koper. En dus kun je de kosten van herstel niet zomaar bij de verkoper claimen of de koop alsnog ontbinden.
En wat moet de verkoper vertellen?
Er is in de rechtspraak ook bepaald dat tegenover de onderzoeksplicht de mededelingsplicht van de verkoper staat. Als de verkoper weet of moet weten dat de woning niet geschikt is voor het normale gebruik daarvan, moet hij dit mededelen aan de koper. Je mag als koper afgaan op de juistheid van mededelingen van de verkoper. En wanneer de verkoper mededelingen had moeten doen, maar dit nagelaten heeft, kan hij zich niet beroepen op het feit dat de koper geen onderzoek heeft gedaan. Heel vaak zie je in verkoopbrochures dat er aansprakelijkheid wordt uitgesloten voor de verkopende partij (zgn. ouderdomsclausules etc..). Soms standaard al bij woningen, die nog vrij jong zijn. Dit is geen standaard afspraak. Besef je dan, dat je als koper bij het kopen van zo’n woning veel meer risico loopt! Jouw aankoopmakelaar zou er in sommige gevallen ook nog over kunnen onderhandelen. Laat je dus goed informeren!
De praktijk
Maar al te vaak gaan kopers af op wat er in een verkoopbrochure staat en checken niet of het wel klopt. Of ze onderzoeken niet wat er NIET in de brochure wordt vermeld. Er wordt een half uurtje een rondleiding door de woning gedaan en dan is de vonk overgeslagen en gaat de koper over tot het doen van een bod. Vaak wil men voorafgaand aan een bod doen nog wel een 2e keer gaan bezichtigen en dan zie je toch wat meer details dan een 1e keer. Maar weet je als onervaren huizenkoper eigenlijk wel waar je op letten moet en waar je zelf voor verantwoordelijk bent? En welk risico je loopt als je geen goed onderzoek doet en hoeveel extra kosten je voor de kiezen zou kunnen krijgen als je een flinke strop tegenkomt nadat je de woning in eigendom hebt gekregen en daar een behoorlijke koopsom voor hebt betaald? Het is bizar hoe vaak ik zie dat kopers dit onderzoek onvoldoende doen. Als iemand een auto koopt, dan wil je toch ook onder de motorkap kijken, een proefrit maken en even langs de ANWB voor een check of deze auto veilig is en zijn geld waard is. Veel kopers weten niet dat zij hun belangen kunnen laten behartigen door een aankoopmakelaar. Je bent als koper niet verplicht een aankoopmakelaar in de arm te nemen, maar het is dan wel je eigen risico als jij om die reden bepaalde onjuiste aannames doet en verkeerde conclusies trekt.
Waar op letten?
De meeste kopers weten wel dat ze op de staat van onderhoud moeten letten, maar hoe professioneel is dit dan gedaan? Wanneer is er voor het laatst groot onderhoud uitgevoerd bijvoorbeeld aan het schilderwerk. Hoe zien de ramen en kozijnen eruit? Wordt er goed geventileerd in de woning, zie je vochtplekken? Scheurvorming in muren of afbrokkelend pleisterwerk, welke oorzaken zou dit kunnen hebben? Wat is de toestand van het dak en de aansluitingen op het dak? Voldoen de installaties, het leidingwerk? Sommige zaken kun je niet goed beoordelen omdat ze niet direct zichtbaar zijn. Dan zul je verder moeten vragen. Of wanneer je niet zeker bent van de kwaliteit dan is het verstandig een ervaringsdeskundige mee te laten kijken, bijvoorbeeld jouw eigen aankoopmakelaar of een bouwkundige.
Wat onderzoek je nog meer bij de aankoop?
De juridische omstandigheden. Erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen bijvoorbeeld. Termen, waar de meeste mensen nog nooit van hebben gehoord en niet begrijpen waar het hier om gaat en wat de gevolgen van dit soort bepalingen zijn. Bijv. boetes, die bij je geclaimd kunnen worden als je je niet aan de regels houdt.
De gebruiksmogelijkheden. Wel zo handig om te weten of jij daar als particulier mag wonen of dat het een bedrijfswoning is. Of dat de woning nog uitgebreid mag worden en of je daar een vergunning voor nodig hebt.
De bodemkwaliteit (voorzover dit kan). Best van groot belang, als je met een vergunning iets wilt aanbouwen of bijv. een moestuintje wilt aanleggen, dat je van tevoren weet of de grond eerst nog gesaneerd moet worden en wat dit kost.
Ontwikkelingen in de wijk. Het zou bijzonder vervelend zijn, dat er pal tegenover je woning opeens een flat verrijst met balkons, die uitzicht hebben op jouw huis en tuin.
Andere bepalingen, bijvoorbeeld dat je alleen maar zelf in de woning mag wonen, of dat je in de eerste 5 jaar de woning niet mag doorverkopen.
Conclusie
Iedere situatie is weer verschillend. Soms lijkt een woning in uitstekende staat te verkeren, maar zijn er toch omstandigheden, die van negatieve invloed zijn op de marktwaarde. Hoe beoordeel je dit als koper en hoe kijkt de geldverstrekker hier tegenaan? Is er voldoende geld beschikbaar om de kosten voor (achterstallig) onderhoud in de toekomst te kunnen voldoen? Niet alleen wil je dat zelf weten, maar tegenwoordig is de bank hier ook kritisch op! Dus zeker bij een oudere woning of wanneer je nog nooit een woning hebt gekocht…. Pas op voor het trekken van conclusies en schakel een aankoopmakelaar in om problemen in de toekomst of bij het financieren te voorkomen.
